レバレッジ運用で安心？

現実的に現金払いで家を購入するということはないですよね。実際は、頭金でローンを組んで購入することが多いでしょう。そこで、ローンを前提に考えていきたいと思います。ここでは、不動産営業の裏を暴露してしまいます。

それでは、頭金1000万円で残り3000万円をローンを組んで購入するAさんと、1000万円を株式で運用するBさんについて、バランスシートを見ながら考えていきましょう。

AさんとBさんのバランスシートの違いは借金をしているかしていないか、という点になります。

不動産営業のセールストークとしては、借金して金利を払っても今の家賃分で十分に支払えますよ！低金利ですから！、という感じでしょうか。しかし、これは資産運用にレバレッジをきかせているに過ぎないのです。

レバレッジについて少し説明を加えます。

例えば、100万円で資産を運用した場合、5％の値上がりで5万円の利益を得ます。

次に、1000万円（100万円+900万円の借り入れ）で資産を運用した場合、5％の値上がりで50万円の利益を得る事ができます。

このように、資産に借金を加えて資産を運用する事で資産にテコをきかせることができるのです。梃子の原理です。上の場合は利益を得る事ができましたが、逆に、5％の値下がりの場合、前者は5万円の損で済みますが、後者の場合は50万円も損をしてしまいます。このように、レバレッジをきかせるというのは、ハイリスク・ハイリターンの代表的な資産運用方法です。

話を不動産投資に戻しますが、ローンを組んだAさんはリターンも高く見込めますが必然的にリスクも高まります。Aさんの場合、自己資本の4倍の資産運用をしているわけですから、不動産の価格が5％減少する事によって、自己資本は200万円も減少してしまうことになるのです。それに対して、Bさんの場合は有価証券の価値が5％下落しても50万円の損失で済みます。

住宅ローンを組む場合は、ハイリスク商品を購入する、という事を認識しておく必要があるでしょう。